絶対にしてはいけない投資～危険なワンルームマンション投資
みなさんはワンルームマンション投資というものをしっていますか。
世の中には稼ぐことができる投資方法はたくさんあります。
全てではないですが、きちんと勉強したうえでなら増やすことは可能です。
しかし必ず失敗する投資方法があります。
それはワンルームマンション投資です。
これに騙されてしまうと必ず損します。
損しないためにも勉強していきましょう
読んでいただければさいわいです。
目次
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは
業者が不動産のオーナーになりませんかと
勧誘してきます。
それはそれは甘い言葉を並べてきます。
内容としてはワンルームマンションの一室を
購入してその一室を貸し出して家賃収入を得るというものです。
| 専有面積 | 30㎡ | |||
| 販売価格 | 2800万円 | 収支 | ||
| 頭金 | 100万円 | 家賃 |
85,000円（家賃保証）
|
|
| ローン金額 | 2700万円 | 銀行返済額 | ▲90,000円 | |
| 金融機関 | 〇△銀行 | 合計 | ▲5,000 | |
| 金利 | 2.0％ | |||
| 年数 | 35年 |
上記のようなマンションがあったとします。
これを業者は勧誘で示してきます。
合計が▲5千円となっていますが、
「毎月5千円だしていただければ35年後にはあなたのになっています」
「35年後に売却していただければお金が入ります。」
「そのまま家賃収入を得てもいいです。」
「空室になっても家賃保証します」
このような言葉をかけてきて契約させてこようとします。
業者の甘い言葉に注意
一見いいような投資に思います。
しかしこれには隠された罠がたくさんあります。
みていきましょう。
- 毎月少額で資産を得ることができ副業になる
- 家賃は年金の代わりにもなる
- 退職金の代わりにもなる
- 家賃保証があるから空室でも大丈夫
- 不動産投資は節税にもなる
耳障りのいい言葉が並んでいます。
ここにあげた業者のセリフは
全てうそです
一つずつ見ていきましょう。
1.毎月少額で資産を持つことができ副業になる
先ほど挙げたマンションの例をみてみましょう。
銀行に返済するお金9万円と
家賃保証で入ってくる8万5千円で
差し引きして5千円でマンションが持てることを謳っています。
しかしこれは嘘です。
このブログでは何度も言っていますが、
金持ち父さん貧乏父さんでは
資産とはあなたのポケットにお金をいれてくれるもの
負債とはあなたのポケットからお金をとっていくもの
このように言っています。
マンション投資はあなたのポケットからお金を取っています。
つまりこれは資産ではなく負債なのです。
ここで家賃保証としての手数料を20％としましょう。
そうすると毎月10万6千円まで増えます。
返済額と差し引きすると毎月2万1千円のプラスになります。
しかし不動産なので必ず空室のリスクはでます。
そのときに家賃保証がないと10万6千円は入ってきません。
よって月▲9万円となるリスクがあります。
結果として家賃保証をつけたところで、マイナスになることに変わりはありません。
さらに一度誰かが出て空室になると、清掃や改修が必要になります。
大体これは家主持ちなのでここでもお金の負担が発生します。
そして仲介業者にも広告費を払う必要があります。
相場は家賃2~3か月と言われています。
家賃保証を外すと入居者がいるときは家賃収入が多めに入ってきますが、
いないときの期間を考えると総合的にみるとプラスになる可能性はそう高くないでしょう。
こうなるとさらにマイナスが加速します。
ワンルームマンション投資は負債ということを理解しましょう。
2.家賃は年金の代わりにもなる
仮に35年間のローンの返済を終えることができたとして
そのあとは家賃収入を得るようにしていこうと考えたとします。
返済額分の支払いはないから家賃収入は全て手元に入るから
毎年8万5千円×12か月＝102万円が入ると考えているのでしょう。
しかしこれは全くの嘘です。
| 専有面積 | 30㎡ | |||
| 販売価格 | 2800万円 | 収支 | ||
| 頭金 | 100万円 | 家賃 |
85,000円（家賃保証）
|
|
| ローン金額 | 2700万円 | 銀行返済額 | ▲90,000円 | |
| 金融機関 | 〇△銀行 | 月収支 | ▲5,000 | |
| 金利 | 2.0％ | |||
| 年数 | 35年 |
またこの表を示します。
この表には書かれていない情報がたくさんあります。
列挙してみると
- 不動産取得税
- 仲介手数料
- 印紙税
- 固定資産税
- 修繕積立費
- 火災保険料
- 管理費
これだけは費用が隠されています。
1～3は不動産の取得時、4~7は毎年かかる費用です。
さらに悲しいお話
家賃は下がります。
みなさんも考えてみましょう。
新築のマンションと築35年のマンションで同じスペックだとします。
家賃が高いのはどちらでしょう。
それはもちろん新築です。
山手線周辺のワンルームマンションの家賃の相場です。
左が新築、右は築20~30年のものの比較です。
同じ渋谷でも3万円程度の差があります。
つまり買ったときに8万5千円だったものは
35年後に必ず8万5千円ではないということです。
この相場と同じように下がった場合、35年後には
地域の差を考えたとしても6万円程度になっている可能性もあります。
しかし毎年固定資産税はかかってきます。
追い打ちをかけるようにお金が減っていきます。
ここまでくると年金の代わりというより金食い虫になっていきます。
3.退職金の代わりになる
これも家賃のときに話したように物件の価値は年々低下していきます。
2800万円で購入したマンションですが、35年後に同じ2800万円で売れることはまずありません。
注目してほしい部分は赤丸の部分です。
青線はマンションの価格の推移ですが、住み始めてすぐに価格が10%下落しています。
つまり2800万円だとすると住み始めた瞬間からか価値は2520万円になっているのです。
これは不動産会社の広告費が含まれているなどで
適正な価格になっていないことがあります。
このため業者は如何にして売るかのみに注力して売れたあとのことは考えていません。
売れればいいと考えているのです。
家賃保証があるから空室も大丈夫
出典：イエウール
サブリース会社は賃料を借主からもらい、貸主に家賃を保証するというものです。
家賃保証というと安全なように聞こえますが、そうではありません。
家賃保証といってもローンのある35年間もずっと同じ額ずっと保証してくれるでしょうか。
これなら契約してもいいかもしれませんが、そんなことはありません。
物件の価値は徐々に低下していくため、家賃保証の金額も徐々に低下していきます。
業者はここを伝えず、全面に空室の家賃保障をしてきます。
また敷金・礼金・更新料もオーナーには入ってきません。
サブリース会社が持っていきます。
節税になる
節税になると業者の売り文句としてあります。
しかしこれはそんなことにはなりません。
まず節税になるというとはどういうことでしょうか
所得からかかった経費を抜いたものが利益になります。
ここでいう所得は家賃収入、経費は清掃代や広告費などです。
税金というものは利益に対してかかります。
この利益にかかる税金は利益が大きいほど大きくなります。
逆にかかる利益が小さいほど税金は小さくなります。
このワンルームマンション投資ではどういうようになっているかというと
家賃収入より経費が大きくなっています。
このとき利益はなく、赤字の状態と言えます。
この赤字は不動産所得損失として計上できます。
不動産所得損失と給与所得を合算して所得税を計算できるのです。
年収500万円の人の所得税と住民税の合計は38万円です。
同じ年収500万円の人がワンルームマンション投資で年間100万円の不動産所得損失があったとします。
年収500万円と損失100万円を合算して年収400万円のように計算できます。
そのため税金が減るので所得税と住民税の合計は26万円となります。
この差額分は翌年度に払いすぎた税金として返ってきます。
これが節税ということになります。
業者はこの12万円の節税効果を押し出してきます。
しかしよく考えてみると100万円の損失を出して12万円の節税を喜ぶというのは
本末転倒ではないでしょうか。
100万円を捨てて後で12万円拾ったような感じです。
結局は損をしていることがうまく隠されています。
このようにさまざまな方法で悪徳業者はワンルームマンション投資をさせようとします。
投資で覚えておきたいこと
投資で覚えておきたいこととして
誰かの収入は誰かの支出となる
ということです。
ワンルームマンション投資をしたことで
あなたは毎月5千円の支出をしています。
このお金はどこに消えているのでしょうか。
銀行、不動産会社、家賃保証会社など様々なところの収入になっています。
このことを考えるとあなたはカモにされているのです。
『簡単に』『誰でも』のような言葉につられて安易に始めてしまった結果です。
このブログでも書いているということは他のサイトでも書いてあります。
少し調べればこのようなことにはなっていないと思います。
投資の話では美味しい話には裏しかないのです。
第一一般人の人たちにいい儲け話がくることがあるでしょうか。
それなら持ち掛けてきた人がやればいいだけの話です。
それなのに持ち掛けてくるということはさらに得をしようと思っているということです。
引っ掛けようとしている人たちを金づるとしか思っていないのです。
まとめ
ワンルームマンション投資についてまとめてみました。
ここまで読んでいただきありがとうございました。
投資の世界ではいかに利益を上げるかも重要ですが、いかに損失を出さないかも重要なことです。
ワンルームマンション投資は絶対といっていいほど損をする投資法です。
この記事を読んで踏みとどまっていただける人がいると嬉しいです。
